Ein Haus geerbt und Verkaufspläne? Ob Sie die Erbschaftsteuer optimieren oder sich über Freibeträge informieren möchten – in diesem Beitrag erfahren Sie die wichtigsten Schritte, um Steuerfallen zu vermeiden und den Verkaufsprozess erfolgreich zu gestalten.
Wie funktioniert die Erbschaftsteuer bei Immobilien?
Sobald Sie eine Immobilie erben, kann die Erbschaftsteuer anfallen. Die Höhe ist abhängig vom Verwandtschaftsgrad und vom Verkehrswert der Immobilie. Zusätzlich gelten Freibeträge:
- Ehepartner/eingetragene Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag
- Kinder: 400.000 € Freibetrag
- Enkel: In manchen Fällen ebenfalls 400.000 €, andernfalls weniger
- Neffen, Nichten, Freunde (Steuerklasse III): 20.000 € Freibetrag
Tipp: Bevor Sie den Wert des Hauses vorschnell schätzen, empfiehlt sich ein Gutachten. Der Verkehrswert (nicht der frühere Kaufpreis) ist die Basis für die Steuerberechnung (Quelle: Bundesministerium der Finanzen).
Freibeträge und Steuerklassen
Verwandtschaftsverhältnis | Steuerklasse | Freibetrag | Versorgungsfreibetrag (max.) |
---|---|---|---|
Ehe-/Lebenspartner | I | 500.000 € | 256.000 € (abhängig von Hinterbliebenenrente) |
Kinder | I | 400.000 € | bis zu 52.000 € (vom Alter des Kindes abhängig) |
Enkel* | I oder II* | 400.000 € (in speziellen Fällen) | – |
Eltern/Großeltern | I oder II* | 100.000 € bzw. 20.000 € | – |
Geschwister, Neffen, Nichten | II oder III | 20.000 € | – |
Nicht Verwandte (z. B. Freunde) | III | 20.000 € | – |
Hinweis: *Enkel oder andere Abkömmlinge können je nach Familienkonstellation Steuerklasse I, II oder III zugeordnet werden. Der Versorgungsfreibetrag (z. B. bis zu 256.000 € für Ehepartner) wird zusätzlich zum normalen Freibetrag gewährt, sofern nicht bereits ausreichende Renten- oder Pensionsansprüche bestehen.
Die nachfolgende Tabelle zeigt beispielhaft die Steuersätze für Steuerklasse I (Ehegatten, Kinder). Für die Steuerklassen II und III sind die Sätze jeweils höher. Achtung: Die genauen Prozentsätze unterscheiden sich je nach Steuerklasse und Wertstufe.
Erbschaftsteuersätze (Auszug) nach Wert des steuerpflichtigen Erwerbs
Steuerpflichtiger Wert (nach Abzug Freibetrag) | Steuerklasse I (Satz) | Steuerklasse II (Satz) | Steuerklasse III (Satz) |
---|---|---|---|
bis 75.000 € | 7 % | 15 % | 30 % |
75.001 – 300.000 € | 11 % | 20 % | 30 % |
300.001 – 600.000 € | 15 % | 25 % | 30 % |
600.001 – 6.000.000 € | 19 % | 30 % | 30 % |
> 6.000.000 € | 23 – 30 %* | 35 – 50 %* | 30 – 50 %* |
*Je nach Wertstufe über 6 Mio. € (z. B. 13 Mio., 26 Mio. etc.) steigt der Steuersatz stufenweise bis max. 50 % in Steuerklasse III.
Erläuterungen:
- Die Werte und Prozentsätze können gemäß § 19 ErbStG je nach genauer Wertstufe variieren.
- *Ab bestimmten Schwellen (z. B. über 13 Mio. €, 26 Mio. € usw.) steigen die Sätze stufenweise an.
Versorgungsfreibetrag clever nutzen
Neben dem persönlichen Freibetrag können Ehepartner unter bestimmten Bedingungen einen Versorgungsfreibetrag von bis zu 256.000 € geltend machen. Er greift allerdings nur, wenn beispielsweise keine oder nur geringe Hinterbliebenenrente vorhanden ist. So reduzieren Sie effektiv Ihre steuerpflichtige Erbschaft.
Steuerlast reduzieren: Möglichkeiten im Überblick
- Familienheimprivileg (Selbstnutzung)
- Ehegatten und Kinder können unter bestimmten Voraussetzungen das Haus komplett steuerfrei erben, wenn sie unverzüglich einziehen und mindestens 10 Jahre selbst darin wohnen.
- Bei Kindern ist die Wohnfläche auf 200 m² begrenzt.
Familienheimprivileg & Selbstnutzung
Aspekt | Ehegatten / Lebenspartner | Kinder |
---|---|---|
Voraussetzungen |
– Unverzüglicher Einzug – Keine Vermietung / kein Verkauf an Dritte |
– Unverzüglicher Einzug – Wohnfläche max. 200 m² |
Dauer der Selbstnutzung | Mindestens 10 Jahre | Mindestens 10 Jahre |
Steuerbefreiung | Vollständig (sofern alle Bedingungen erfüllt) | Vollständig bis zur 200 m²-Grenze, darüber hinaus anteilige Besteuerung möglich |
Achtung: Bei Auszug oder Verkauf vor Ablauf von 10 Jahren droht eine Nachversteuerung. Außerdem muss das geerbte Haus der Lebensmittelpunkt werden.
Wichtig: Bei Verkauf oder Auszug vor Ablauf von 10 Jahren kann eine Nachversteuerung drohen. Die selbst genutzte Immobilie muss der Lebensmittelpunkt sein; eine „theoretische“ Nutzung reicht nicht aus.
- Aktuellen Verkehrswert nachweisen
- Wenn das Finanzamt den Wert zu hoch ansetzt, kann ein zeitnaher Verkaufspreis oder ein Sachverständigengutachten als Beleg dienen. So senken Sie die Bemessungsgrundlage.
- Abfindung für Miterben
- Zahlen Sie Miterben aus, dann mindert sich Ihr persönlicher Wertanteil. Steuerlich kann das hilfreich sein, weil Sie nur den tatsächlichen (Netto-)Erwerb versteuern.
- Stundung oder Ratenzahlung
- Können Sie die Steuer nicht sofort zahlen, ist es oft möglich, beim Finanzamt eine Stundung oder Ratenzahlung zu beantragen.
Praxisbeispiel: Herr Müller erbt ein Haus zusammen mit seiner Schwester. Der vom Finanzamt geschätzte Wert liegt bei 600.000 €. Nach einem Gutachten werden notwendige Sanierungen berücksichtigt; der realistische Wert sinkt auf 550.000 €. Mit dieser Korrektur sparte Herr Müller rund 2.750 € an Erbschaftsteuer.
Verkaufen oder behalten? Häufige Fragen (FAQ)
- Wie hoch ist die Erbschaftsteuer?
- Je nach Verwandtschaftsgrad und Wert können die Steuersätze bis zu 30 % betragen.
- Kann ich die Steuer umgehen?
- Eine vollständige Befreiung ist nur möglich durch das Familienheimprivileg (Selbstnutzung) oder durch Freibeträge.
- Was ist, wenn ich nicht zahlen kann?
- Sprechen Sie frühzeitig mit dem Finanzamt: Stundung, Raten oder Sonderregelungen bei außergewöhnlicher Belastung sind möglich.
- Zählt ein geerbtes Haus zu meinem Vermögen?
- Ja, es erhöht generell Ihr Vermögen. Für das Finanzamt ist jedoch der Stichtag des Erbfalls entscheidend.
- Brauche ich unbedingt einen Anwalt oder Steuerberater?
- Nicht zwingend, aber empfehlenswert, um Fehler und unnötige Kosten zu vermeiden.
So gehen Sie beim Verkauf vor
- Gutachten einholen
- Kosten: ca. 500–1.500 €, je nach Region und Immobiliengröße.
- Damit vermeiden Sie eine zu hohe Einstufung durch das Finanzamt.
- Über Selbstnutzung nachdenken
- Prüfen Sie, ob das Familienheimprivileg bei Ehegatten oder Kindern greift.
- Strategischen Verkaufspreis wählen
- Setzen Sie ihn weder zu hoch noch zu niedrig an, um keinen Verdacht auf eine Scheinbewertung zu erwecken.
- Frühzeitig beraten lassen
- Steuerberatung kann helfen, passende Freibeträge oder Stundungsoptionen zu nutzen.
Bleiben Sie gelassen
Erbschaftsteuer bei Immobilien mag kompliziert klingen, doch mit Sachverständigengutachten, Freibeträgen und ggf. Selbstnutzung lässt sich die Steuer oft erheblich reduzieren. Tauschen Sie sich frühzeitig mit Fachleuten (Steuerberatern, Anwälten) aus und treffen Sie informierte Entscheidungen – so bleibt vom Immobilienwert am Ende mehr in Ihrer Tasche.
Hinweis: Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Einzelfallberatung. Bei Fragen zu Ihren individuellen Umständen wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater*in oder Rechtsanwält*in.
Fazit
Planen Sie in Ruhe, bevor Sie überstürzt verkaufen oder Eigennutzung ausschließen. Mit der richtigen Strategie vermeiden Sie unnötige Steuern und profitieren langfristig – sei es durch eine verminderte Steuerlast oder einen optimalen Verkaufspreis.
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