Eine vermietete Wohnung zu verkaufen, stellt viele Eigentümer vor Fragen: Was gilt es beim Verkauf einer vermieteten Wohnung zu beachten? Welche Rechte hat der Mieter? Wie wirkt sich das bestehende Mietverhältnis auf den Verkaufspreis aus? In diesem Beitrag beantworten wir alle wichtigen Fragen rund um den Verkauf einer vermieteten Immobilie und zeigen Ihnen, wie Sie mit Hansen & Hansen Immobilien den Verkauf Ihrer vermieteten Wohnung erfolgreich umsetzen.
Warum Eigentümer eine vermietete Wohnung verkaufen möchten
Es gibt viele Gründe, warum Eigentümer der Wohnung den Verkauf vermieteter Immobilien in Betracht ziehen:
- Umstrukturierung des Immobilienportfolios
- Liquiditätsbedarf
- Wegzug oder Erbschaft
- Geringe Rentabilität der Immobilie
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte sich im Vorfeld gut informieren. Denn: Der Verkauf vermieteter Wohnungen ist in der Regel schwieriger als der Verkauf einer freien Wohnung. Trotzdem kann eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage für viele Käufer interessant sein.
Was passiert beim Verkauf einer vermieteten Wohnung?
Grundsätzlich gilt: Kauf bricht nicht Miete. Das bedeutet, dass beim Verkauf einer vermieteten Wohnung das bestehende Mietverhältnis bestehen bleibt. Der neue Eigentümer tritt anstelle des alten Vermieters in alle Rechte und Pflichten des Mietvertrags ein.
Mieter der Wohnung behalten alle ihre bisherigen Rechte. Sie dürfen also auch nach dem Verkauf der vermieteten Wohnung weiterhin in der Wohnung bleiben – ein Umstand, der den Verkaufspreis beeinflussen kann.
Rechte und Pflichten beim Verkauf einer vermieteten Immobilie
Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist das Verhältnis zwischen Eigentümer und dem Mieter von großer Bedeutung. Vermieter müssen über die geplante Veräußerung informieren, Besichtigungen abstimmen und Unterlagen bereitstellen. Rechte und Pflichten des Vermieters bleiben bis zur Übergabe bestehen.
Die Rechte der Mieter sind klar geregelt: Sie haben Anspruch auf Wahrung ihrer Privatsphäre und können unangekündigte Besichtigungen ablehnen. Wird eine vermietete Eigentumswohnung verkauft, können Mieter unter bestimmten Umständen ein Vorkaufsrecht geltend machen.
Besichtigung: So gelingt der Zugang zur Wohnung
Ein besonders heikles Thema beim Verkauf einer vermieteten Wohnung ist die Besichtigung. Hier ist ein gutes Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter entscheidend. Die Besichtigung der Wohnung muss frühzeitig angekündigt und in Absprache mit dem Mieter geplant werden.
Die aktuellen Mieter dürfen die Besichtigungen ihrer Wohnung nicht grundlos verweigern. Allerdings haben sie das Recht, die Termine auf ein zumutbares Maß zu begrenzen. Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, sollte daher ausführlich über die Wohnung gesprochen und Transparenz geschaffen haben.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung an?
Der Verkauf einer vermieteten Wohnung kann steuerliche Folgen haben. Verkäufer müssen beim Verkauf einer vermieteten Wohnung Steuern zahlen, wenn die Spekulationsfrist von zehn Jahren nicht abgelaufen ist.
Fällt beim Verkauf ein Gewinn an, kann dieser versteuert werden. Die angemessene Bewertung einer vermieteten Wohnung durch Experten wie Hansen & Hansen Immobilien hilft Ihnen, steuerliche Risiken zu minimieren.
Besonderheiten beim Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung
Der Verkauf einer vermieteten Eigentumswohnung bringt weitere Besonderheiten mit sich. Gerade wenn die Wohnung aus einem Mietshaus herausgelöst und in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, besteht oft ein erweitertes Vorkaufsrecht des Mieters.
Zudem dürfen neue Eigentümer die Wohnung nicht sofort selbst nutzen. Wenn die Wohnung verkauft wurde, kann der neue Eigentümer die Wohnung nur mit Eigenbedarf kündigen, wobei gesetzliche Kündigungsfristen gelten. Wer die Wohnung selbst beziehen will, sollte dies vorab mit dem Mieter klären.
Welche Unterlagen werden für den Verkauf benötigt?
Beim Verkauf der Wohnung sind zahlreiche Unterlagen erforderlich:
- Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Mietvertrag
- Nebenkostenabrechnungen
- Teilungserklärung (bei Eigentumswohnungen)
Diese Unterlagen werden für den Verkauf zwingend benötigt, um einen reibungslosen Ablauf zu gewährleisten. Hansen & Hansen Immobilien hilft Ihnen dabei, alle Unterlagen korrekt aufzubereiten.
Den richtigen Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung festlegen
Der Verkaufspreis für eine vermietete Wohnung hängt von verschiedenen Faktoren ab:
- Zustand der Immobilie
- Lage
- Höhe der Mieteinnahmen
- Dauer des Mietverhältnisses
Eine vermietete Wohnung kann diese nur nutzen, um eine Wohnung eine Rendite zu erwirtschaften. Wer als Eigentümer einer vermieteten Wohnung einen marktgerechten Preis erzielen will, sollte die Wohnung festlegen und bewerten lassen.
Wer kauft eine vermietete Wohnung?
Typische Käufer einer vermieteten Wohnung sind:
- Kapitalanleger
- Immobiliengesellschaften
- Private Investoren
Ein Käufer einer vermieteten Wohnung hat meist kein Interesse daran, die Wohnung zu kaufen und selbst zu nutzen. Vielmehr soll die vermietete Wohnung als Kapitalanlage dienen. Das bestehende Mietverhältnis wirkt sich hier positiv aus.
Rechte der Mieter beim Verkauf
Müssen Sie beim Verkauf einer vermieteten Wohnung informiert werden? Ja. Denn die Rechte der Mieter bleiben auch beim Eigentümerwechsel bestehen.
Das bestehende Mietverhältnis bleibt unberührt, solange keine Eigenbedarfskündigung erfolgt. Die Mieter das Mietverhältnis zu respektieren, ist Aufgabe des neuen Eigentümers. Die neuen Vermieter müssen sich an alle Vertragsbedingungen halten.
Fazit: Vermietete Wohnung erfolgreich verkaufen mit Hansen & Hansen Immobilien
Wer eine vermietete Wohnung verkaufen möchte, muss viele rechtliche und wirtschaftliche Aspekte beachten. Vom Umgang mit dem Mieter über die steuerlichen Fragen bis hin zur Preisfindung: Der Verkauf einer vermieteten Wohnung verlangt Fachwissen und Fingerspitzengefühl.
Mit Hansen & Hansen Immobilien haben Sie einen erfahrenen Partner an Ihrer Seite. Wir kennen uns bestens beim Verkauf von vermieteten Immobilien aus, unterstützen bei der angemessenen Bewertung einer vermieteten Wohnung, bereiten alle Unterlagen für den Verkauf auf und begleiten Sie bis zur erfolgreichen Übergabe.
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